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土地使用权评估

时间:2017-10-19 17:14 | 浏览量:313
土地使用权评估
??? 土地使用权评估的目的:
??? 土地出让,使用权转让,投资入股;抵押贷款,租赁,破产清算等。
?
?土地使用权评估的方法

??? 一、市场法
(一)市场法及其适用条件

市场法也称市场比较法,是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法。

(二)市场法应用的步骤与过程

1、 广泛搜集交易资料,确定比较案例。

选取的供比较参照的交易案例,与待估土地应具有相关性和替代性,应符合下列要求:

(1)与待估土地用途应相同。

(2)与待估土地交易类型应相同。

(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。

(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。

(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。

2、进行交易情况的修正。

(1)有一定利害关系的主体之间的交易。

(2)交易时有特别动机,如急于出售或购买。

(3)买方或卖方不了解市场行情。

(4)其他特殊交易情形。

3、进行交易时间的修正。

4、进行区域因素修正。

5、进行个别因素修正。

6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

??? 二、收益法
(一)收益法的应用形式

土地使用权评估中的收益法,亦称收益还原法,是指通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地评估值的方法。

(二)土地收益额及其估算

实际收益是指在现状下实际获得的收益,实际收益一般来说不能用于评估,因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益,客观收益才能作为评估的依据。

土地收益包括有形收益和无形收益,计算收益时不仅要包括有形收益,还要包括无形收益。

土地收益通常是通过土地的具体使用,以房地合一的形式获得的。

以房地产出租为例,求取土地纯收益时,通常按下列步骤进行:

1、计算总收入。

2、求取总费用。(此处不包括利息)

3、求取总收益。

4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数

5、求取土地纯收益。

(三)土地还原利率及其估算

土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

1、利用收益还原法公式,通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料,反推算出还原利率。

2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。

还原利率=安全利率+风险调整值

3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其测算

土地收益年限是指待估土地从评估时点开始,其收益能力延续的时间长度,通常以年为单位。

土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

??? 三、成本法
(一)成本法及其适用范围

成本法亦称成本逼近法,是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

成本法一般适用于新开发土地的评估,特别是土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法等其他方法评估时采用。

同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。
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